李經(jīng)理

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)

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趙軍帥

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地,鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā)及分片開發(fā)兩類.當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定;從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā),再做二級開發(fā)，即一,二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式;從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造,舊村改造,城中村改造及退二進三(工業(yè)廠區(qū)改商業(yè),住宅等第三產(chǎn)業(yè))項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目.
根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：
，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商,用地單位自行做一級和二級開發(fā).這種的好處是政府無需投入，缺點是政府也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控,保障.盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間.這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證的情況下，很多制度是蒼白的.
第二，指婚式(即五統(tǒng)一)：成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起.
第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu),成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫"生地出讓-熟地回購"，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市.在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定,溢價分成,固定+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值全部歸中信的承諾.
第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗.
第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地仍為空白，可與境外有信譽,有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動.如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式.
土地二級開發(fā)即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程.包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,,抵押等.以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場.即一般指商品房進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場.

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吳女士

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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高興

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進行交換的總和.土地市場也稱為地產(chǎn)市場.
我國土地市場有三種運行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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王

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進行交換的總和.土地市場也稱為地產(chǎn)市場.
我國土地市場有三種運行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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是舊人還是新友

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱為地產(chǎn)市場。
我國土地市場有三種運行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場；
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場；
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。

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指尖逝去青春

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。

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窗外的雨滴

所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理*開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作*，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構(gòu)來做。

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