近日，有消息說“鄭州一樓盤每平方米降價(jià)3000元”，鄭州二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌12個(gè)月。但讓網(wǎng)友感到不解的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)定，自2018年末以來，環(huán)比增幅一直保持在0.1%以內(nèi)。

到底是網(wǎng)友“傻傻分不清”，還是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有水分？數(shù)據(jù)“溫差”是咋產(chǎn)生的？我們不妨來刨個(gè)根、問個(gè)底。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就是價(jià)格嗎？你想錯(cuò)了

很多網(wǎng)友以為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，說的就是具體的住宅銷售價(jià)格。

但其實(shí)，它的準(zhǔn)確說法是“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，是用來反映住房銷售價(jià)格總體變化趨勢(shì)和變化幅度的，是一個(gè)相對(duì)數(shù)。

這個(gè)數(shù)據(jù)能干嘛？比如，宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門用來判斷房地產(chǎn)價(jià)格漲跌幅度，適時(shí)采取調(diào)控措施；讓社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)漲跌行情“心中有數(shù)”，等等。用處很多、很大。

統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)咋算出來的？

房?jī)r(jià)關(guān)系千家萬戶，數(shù)據(jù)當(dāng)然要嚴(yán)謹(jǐn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要組織直屬調(diào)查隊(duì)，在70個(gè)大中城市開展數(shù)據(jù)搜集工作，這是基礎(chǔ)。

選擇哪70個(gè)城市，也是有講究的。北京上海這些直轄市、省會(huì)城市，以及青島、寧波這樣的計(jì)劃單列市，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位舉足輕重，入選理所當(dāng)然，一共有35個(gè)；此外，還有35個(gè)其他城市，其選取也有一定規(guī)律。調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū)，不包含縣。

同時(shí)，還分新房和二手房。新房數(shù)據(jù)相對(duì)容易獲取，直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；二手房情況稍微復(fù)雜，既有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)，也有房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的*?？傊?，要保證真實(shí)，避免受到干擾。

為啥有時(shí)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和你感受不一致？

首先，買房人更關(guān)心他要買的房子是漲還是跌。但事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)局只統(tǒng)計(jì)已經(jīng)成交了的，待售房屋是不納入統(tǒng)計(jì)的。更何況，有些地方買房還能打個(gè)折啥的，實(shí)際成交價(jià)和市場(chǎng)標(biāo)價(jià)往往存在差異。

其次，公眾對(duì)房?jī)r(jià)的感覺，一般基于公眾對(duì)自己關(guān)心或者想要購(gòu)買的房屋類型。但市場(chǎng)上不光是商品房，還有保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等不同類型的房屋，統(tǒng)計(jì)局要對(duì)各種類型的房屋都進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并加權(quán)計(jì)算。這樣一來，價(jià)格指數(shù)難免與公眾的感覺有“溫差”。

再次，在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售中，存在一些不可比的因素。更有甚者，還存在網(wǎng)簽“陰陽合同”、數(shù)據(jù)上報(bào)滯后等現(xiàn)象。這些都可能造成“數(shù)據(jù)失真”。比如，不少樓盤采用分批多次*推出新房源，同一個(gè)項(xiàng)目，不同批次的住宅價(jià)格就會(huì)有所不同。為了讓數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確，在調(diào)查統(tǒng)計(jì)中，需要對(duì)各分類的平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并剔除不可比因素影響。這樣一來，也容易造成價(jià)格指數(shù)和人們感受不一致。

為什么有些熱點(diǎn)城市這么火，卻不在“70城”之列？

經(jīng)常聽到專家這樣說：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，是順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的需要而逐步建立起來的，從方法上來說，不用懷疑它的科學(xué)性。怎么理解呢？

從“70城”名單來看，除了省會(huì)城市南京、廣州，以及計(jì)劃單列市深圳之外，江蘇省還選擇了無錫、揚(yáng)州、徐州作為樣本，廣東省則選擇了惠州、湛江、韶關(guān)作為樣本。

雖然蘇州、東莞都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，但他們一不是省會(huì)城市或計(jì)劃單列市，二則距離上海、深圳這兩大一線城市過近。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講，樣本不能過于集中在一個(gè)地區(qū)，這樣才能更具有代表性。

因此，江蘇從蘇南、蘇中、蘇北各選擇了一座城市作為代表，蘇南選擇了距離南京和上海位置適中的無錫，而非蘇州；廣東則選擇了粵西的湛江，以及距離廣深稍遠(yuǎn)一些的惠州、韶關(guān)，而非東莞。這樣可以使“70城”的地域分布更加均衡，更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)全貌。

當(dāng)然，隨著統(tǒng)計(jì)事業(yè)的發(fā)展，我們也期待統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)一步擴(kuò)大住宅銷售價(jià)格指數(shù)的調(diào)查范圍，把更多城市納入其中，為全面地了解全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化提供更多數(shù)據(jù)參考。

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