2019年或許房價迎來低點！

關(guān)于中國房價走勢的分歧在去年幾乎達(dá)到了極點。格林斯潘說過：“不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫?！钡珓P恩斯也說過：“從長期來看，我們都死了?！狈績r長期的走勢很難預(yù)測，我們不妨大膽地猜想下：下一次買房的時機(jī)是什么時候？

2016年有分析師表示，“2016年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂”，隨即有分析師針鋒相對稱“中國房價難言歷史大頂”。目前很難判斷誰對誰錯，但有一句話是正確的：中國房地產(chǎn)市場告別暴漲時代。

換句話說，雖然暫時不能斷言房價是不是歷史大頂，但是房價上漲的速度大概是到頂了，往后的幾年，大家可能再也看不到像2016年以來到現(xiàn)在這么瘋狂暴漲的地產(chǎn)市場了。

看空房價有哪些因素？

從主流的觀點來看，目前看空房價無非是老生常談的幾個因素，但仔細(xì)分析，也無法完全解釋現(xiàn)在的市場：

（1）首先是人口因素

很多分析師認(rèn)為，中國人口出生率不斷下降，青年人口拐點已現(xiàn)，人口老齡化將會越來越嚴(yán)重。但實際上，中國的生育率從1973年起就開始落后于世界平均水平了，即使不實行計劃生育政策，隨著一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和教育程度的提高，生育率也會自然下降。

從宏觀到微觀，就人口流動的層面而言，單獨把一線城市拎出來說，從2011年開始一線城市常住人口增速就開始下滑，但一線城市的房價卻在不斷創(chuàng)新高且增速顯著高于其他城市，把人口凈流出當(dāng)作看空房價的理由顯然是一個有待商榷的想法。一個可能的原因是，高房價趕走的是低收入人群，而高收入人群還在源源不斷往一線城市聚集。

關(guān)鍵的是，人口因素是長期因素，不論是人口流動還是出生率總體來說變化很平滑，用這個來預(yù)測短期價格變動或許沒那么靠譜。

（2）其次是居民收入增速下滑和高杠桿不可持續(xù)

如果你認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增速會繼續(xù)保持中高速增長，就應(yīng)該支持居民收入會同步繼續(xù)增長。中國居民人均可支配收入和GDP增速的走勢擬合度很高，也就是說除非中國經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下跌，居民收入增速基本不可能大幅下跌。

至于高杠桿，有分析師指出，2008-2018年，中國居民部門杠桿率從11%上升至45%，十年間增長3倍。中國居民部門快速加杠桿的背后，反映了中國房地產(chǎn)價格脫離基本面的快速上漲。

在限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，交易基本被凍結(jié)，價格也幾乎被凍結(jié)。如果未來放開限購，房價在需求的推動下依然有一定的想象空間。

（3）貨幣寬松時代暫時結(jié)束

房價之所以能達(dá)到今天的高度，和近些年來大量的貨幣供給是分不開的。寬松可以從兩方面來理解，一是M2高速增長時期結(jié)束，二是短期內(nèi)利率上行趨勢不可扭轉(zhuǎn)。從這個角度來講，買房更應(yīng)該關(guān)注價格而不是房貸利率。

必須注意到，房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫中嚴(yán)重的泡沫，沒有之一，它不同于其他產(chǎn)業(yè)，這個領(lǐng)域的風(fēng)險如果爆發(fā)，對整個經(jīng)濟(jì)將會產(chǎn)生致命的打擊。

稍微總結(jié)一下規(guī)律，中國貨幣政策的周期大概是2年左右，且房價的漲速和利率具有強(qiáng)相關(guān)性。如果按照歷史經(jīng)驗，本輪貨幣政策轉(zhuǎn)向的周期也是2年的話，那么2年后房價或許真的會迎來一個低點，至少是一個漲速的低點。因此，馬云預(yù)測2019年中國房價即將暴跌有可能是真的。

（文章轉(zhuǎn)載漫步金融街）

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