昨天，人民日報海外版旗下賬號俠客島發(fā)了一篇文章《誰推高了三四線城市的房價?》并未引起外界太大注意，但文章中給出了非常重要的樓市改革信號。

文中稱：

棚戶區(qū)是歷史欠賬，也是城市傷疤。從2008-2016年，全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”，相當于德國的總?cè)丝?。這無疑是偉大的民心工程。

但是——棚改這本民心工程的真經(jīng)到了某些地方就念歪了。比如，有網(wǎng)友爆料，2016年，江西九江某區(qū) 38棟別墅型商住樓(100余戶)也要進行“棚戶區(qū)改造”。

文中直指某些地方政府為了獲取更多棚改安置獎勵，虛報、濫報棚改項目的現(xiàn)象——政策是好政策，但是到了地方上執(zhí)行起來就變味了。

文中更進一步的指出：2017年政府工作報告指出，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭，倒推解讀，去庫存目標已實現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。

這是黨媒*對棚改貨幣化問題做了梳理和解讀。請注意這個信號非常明顯：下半年全國三四線的棚改貨幣將大幅度收縮，甚至認為“貨幣化安置手段沒有保留的必要”。

為了驗證這一說法，貓叔聊天了一位業(yè)內(nèi)人士(是的，大家都有業(yè)內(nèi)人士嘛)。

業(yè)內(nèi)人士主要透漏兩個信息：1、在國開行的會議中，領導透露高層對棚改推動三四線房價上漲非常震怒。2、只有金融部門行動，其他部門看熱鬧是不行的，尤其點名了房地產(chǎn)和地方政府的債務問題。

那么可見，下半年棚改貨幣化收緊幾乎板上釘釘。與此同時，房價短期上漲過快，漲幅翻倍的城市就非常危險了。

地方政府的隱形債務危機

債務危機不可怕，可怕的是隱形的債務危機。因為不在明面上，無法預估風險。

我曾聽一位地方政府官員做過這樣的比喻：當官好像是把腦袋別在褲腰帶上，手里抱著一枚定時炸彈。這枚炸彈就是地方性債務危機，如何借新債還舊債，而且努力保證在任職期內(nèi)炸彈不被引爆，這是一個性命攸關的問題。

所以棚改貨幣化收緊很大程度也是為了緩解地方政府隱性債務擴張速度。首先，由于棚改貸款是從2014年底興起的，按照三年期限，從2018年開始有很多項目將面臨到期償還(截止到2018年5月底PSL總余額已經(jīng)超過3萬億)。其次，并不是所有的棚改項目都會申請PSL貸款，國開行棚改貸款對棚改項目的要求非常嚴格(例如要求每套房屋面積不高于80平米)，很多地方的城投平臺的棚改項目沒有申請國開行的棚改貸款，而是選擇商業(yè)銀行的棚改貸款，這就使得債務問題進一步變得更棘手。

今年地方政府的債務風險比往年要大很多。今年4月初財政部和住建部共同發(fā)布的《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，可通過發(fā)行棚改專項債償還部分棚改貸款，緩解政府壓力。就是為了遏制地方政府隱性債務增量。

很多粉絲擔心，如果棚改貨幣收緊，那么像媒體所說的三四線房價會不會大跌。這取決于貨幣收緊的力度，下面來討論今后可能出現(xiàn)的幾種情況。

直接引用浙江*給出的一組預估數(shù)據(jù)，僅作參考：

中性情形：

若棚改按照年初既定政策實施，棚改貨幣化安置比例為55%，假設棚改政策不做調(diào)整的情況下，三四線的銷售面積較2017年增長3.5%。全國商品房銷售面積增速為3.3%。

悲觀情形：

若此次棚改項目審批權(quán)上收總行后，后續(xù)項目審批繼續(xù)趨嚴，*來源放緩后必定會影響棚改項目實施的規(guī)模和速度。若仍要完成今年580萬套的棚改任務且PSL投放總量控制不增長，悲觀情形下2018年三四線城市商品房銷售面積增速大幅下降至-11.8%。悲觀情形下全國商品房銷售面積增速為-6.6%。

極端情形：

若今年下半年棚改項目完全停止，不再投放PSL*，那么三四線銷售面積增速為-30%，全國銷售面積增速為-18.5%。歷史上只有在2008年因為金融危機，全國房地產(chǎn)銷售增速曾經(jīng)大幅下滑至-19%。

以上的情形都是假設一二線城市不受影響，僅對三四線城市做出的分析討論。所以，從防范風險的角度看，決策層應該不會讓房地產(chǎn)銷售增速發(fā)生金融危機級別的下滑，全面停止棚改的概率幾乎沒有。

但既然要整頓，絕不能低估高層的決心。對于短期漲幅過大、“偽棚改項目”過多的三四線，有可能采取“定向爆破”的辦法，暫停棚改*輸血，直接斷糧。如果地方政府債務到期沒有妥善的解決辦法，當?shù)氐恼麄€金融體系都會受到?jīng)_擊，房價自然不用說。

我們只能祈禱，自己不是被炸掉的那個。

形勢危急下的“逢三退一”

三四線城市的泡沫不少媒體已經(jīng)說的很清楚，今年年初貓叔也提醒過大家，及時從三四線置換到一二線。請轉(zhuǎn)給三四線年輕人：抓住2018年*的機會，拋掉老家的房子!買入大城市!

對于在三四線有房，甚至多套的人來說，千萬不要被現(xiàn)在的大牛市蒙蔽，其實形勢還是很危急的。當前首先保證的不是要賺多少錢，而是如何保證自己的資產(chǎn)不受泡沫沖擊。

這里介紹香港的物業(yè)*達人湯博士曾經(jīng)提出過一個大道至簡的方法，那就是“逢三退一”。逢三退一，是指在樓市*的大牛市、開發(fā)商捂盤不賣或者二手房賣家瘋狂加價的時候，對于持有多套房子的人，賣出手上*不值得繼續(xù)持有的物業(yè)。

這比較類似于股市的波段操作“高拋低吸”，牛市中將手中次優(yōu)的物業(yè)出手，換取流動性現(xiàn)金來抵御寒冬，并在樓市下跌中及時買入優(yōu)質(zhì)的低估樓盤。

2015年湯博士感受香港樓市臨冬降至，提前賣出了自己的不好的物業(yè)。湯博士受到一些人的嘲笑，認為他賣早了，他解釋說，如果在樓市轉(zhuǎn)壞的時候賣出，可能會多賺20%的錢，但買賣周期需要三個月的時間。這三個月的跌幅可能會比較大，買了房的人很可能反悔，退掉定金不賣。雖然業(yè)主沒有損失，但*差的物業(yè)很有可能賣不出去。

更可怕的是，對于有多套房子的人來說，如果下跌行情加劇，房貸壓力過大，在樓市淡季不得不賣出*的房子回血。而之前已經(jīng)賣出*差房子的人，可以手持現(xiàn)金，逢低買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?，F(xiàn)在的“退”，是為了更好的“進”。

對于三四線的剛需來說，可以考察上文多地房價正在偷偷下跌!我采訪了200個買房人后終于確定!列舉的樓市降溫的幾個信號。如果你所在的城市房價一年內(nèi)已經(jīng)翻倍，并且已經(jīng)有了樓市降溫的跡象，那么你應該搖號買入限價盤，如果搖不到，那寧可觀望，暫時不要買房子了。

文章轉(zhuǎn)載于鳳凰網(wǎng)

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