2017年很多三四線城市熱點(diǎn)區(qū)域的房價至少翻了一番，這個事實(shí)無可爭辯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)更顯示碧桂園、恒大、融創(chuàng)這樣的寡頭企業(yè)幾乎全年75%的銷售業(yè)績就來源于三四線城市的火熱爆銷，這也是這幾家規(guī)模房企2017年銷售額猛增的*原因。2017年三四線城市在全國房地產(chǎn)“兇猛調(diào)控的大局之下”可謂是一枝獨(dú)秀。

那么三四線去年銷售額和房價為什么會猛增呢?強(qiáng)調(diào)控之下，一二線不管是新房還是二手房都基本啞火了，像北京、上海、深圳幾乎都出現(xiàn)了成交量和房價的回調(diào)，為什么單單三四線城市會逆勢火爆呢?2018年三四線城市能否繼續(xù)延續(xù)火熱呢?

這個問題其實(shí)我們探討了很多次了，三四線城市房價上漲的原因無外乎以下幾個：

*：棚改貨幣化補(bǔ)償，催生大量剛需購房需求，直接刺激房價上漲。這是主要原因，2017年全年棚改完成了609萬套，國開行光發(fā)錢就發(fā)了1.1萬億個大洋，且大部分是三四線城市。眾所周知，以前的政策是哪里拆哪里建，原著居民再回遷回去，所以基本不會和商品房產(chǎn)生交集。但是現(xiàn)在的制度不同，拆房后用人民幣補(bǔ)償。這就催生了大量的買房需求，購房需求的暴漲就直接導(dǎo)致了商品房價格的上漲。

很多人疑問，國家為什么這么做?歸根結(jié)底還是三四線城市的庫存太多了，不管是國家還是開發(fā)商都急需要消化庫存才能免于破產(chǎn)風(fēng)險。2015年以前，為了去庫存開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣贾?，因?yàn)殚_發(fā)商的庫存去不了，銀行的錢就沒法還，政府怎么繼續(xù)賣地，財政收入哪里來?再多的不說了。

第二：一二線熱錢的涌入，炒房*風(fēng)盛行，間接推高房價。這個其實(shí)不用過多解釋，大部分人都明白，一二線現(xiàn)在是調(diào)控兇猛，炒房*熱錢發(fā)揮不了，只能往三四線或者海外跑，但是海外購房這兩年在嚴(yán)控，那么這些錢就只能去三四線城市了，再加上棚改貨幣化補(bǔ)償制造了大量的農(nóng)民工進(jìn)城買房，炒房者怎么可能錯過這一波紅利呢。艾普大數(shù)據(jù)顯示，2017年有超過4成的*來源于一二線城市。

第三：品牌房企進(jìn)駐，品牌溢價!經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)的人都知道，這兩年大房企都在搶著布局三四線城市，碧桂園不算，他們是深扎三四線，萬科、恒大、中海、保利這些地產(chǎn)商都來了，他們的到來就使得三四線的房子不同于以前的本土開發(fā)商建造的房子，以前的開發(fā)商格局太小，建設(shè)設(shè)計等方面都比較小家子氣，所以賣價也不高。但是這些大房企不一樣，把一二線的案例直接拿過來，在三四線蓋的房子是又大又好看，當(dāng)?shù)厝丝戳艘埠芟矚g，自然賣價要高嘛。這也直接導(dǎo)致三四線的房價上漲。

舉個筆者家鄉(xiāng)的例子。整個阜陽市房價*的是城南區(qū)域，整個城南區(qū)房價*的是碧桂園的房子，房價達(dá)到14000/平。這是因?yàn)楸坦饒@在整個阜陽地區(qū)體量*、售樓處*豪、業(yè)務(wù)人員*正規(guī)，因此人家賣價也*，但仍然有大批購房者愿意買單，這也是需求的一部分。難道他們建的房子就*嗎，當(dāng)然不是。在全世界都一樣，同樣的原材料，不同的工藝和文化內(nèi)涵以及包裝都會使得商品的價格差異巨大。

說了這么多，那么三四線2018年房價會降嗎?筆者認(rèn)為概率為零!照這么看，三四線不僅不會降，還會繼續(xù)漲。不同于2017年的是，*近的重要會議釋放的信號說，三四線城市會逐漸進(jìn)入大調(diào)控，所以漲幅肯定達(dá)不到去年的水平，但是穩(wěn)步上漲還是極有可能的。另外，2018年棚改的規(guī)模預(yù)計是580萬套，這個規(guī)模比2017年略有下調(diào)，但是仍然會使得三四線城市有一波房價上漲的行情。

但是，三四線也存在*的問題，就是新房火熱，二手房市場一直難以發(fā)展，這是因?yàn)榇碳と木€城市房價上漲的*因素，棚改貨幣化補(bǔ)償催生的大量剛需購買的都是新房，他們買房是為了滿足自住需求，也就是說這些人絕大多數(shù)的房產(chǎn)是不會進(jìn)入市場的，也就是說對二手房市場基本沒影響。所以說，*炒房者進(jìn)入三四線城市確實(shí)會獲得房產(chǎn)升值的快感，但是也要承擔(dān)“有價無市”的現(xiàn)實(shí)骨感。所以炒房*千萬不要去趟三四線這汪渾水，因?yàn)楹茈y脫身。

再加上，如今的房地產(chǎn)大環(huán)境正日益受美聯(lián)儲加息的影響，2018年尚存在加息的可能，以及房地產(chǎn)稅開征的腳步越來越近，這兩大作用力疊加對于三四線房價的下跌始終是懸著的達(dá)摩克利斯之劍，任何一個條件來臨都會直接導(dǎo)致三四線房價的崩塌，房地產(chǎn)稅能否降一二線等大城市的房價尚待爭論，但是對于偏遠(yuǎn)、人口凈流出、產(chǎn)業(yè)匱乏的三四線是致命的打擊，房價必降無疑。因?yàn)樵谶@些二手房市場發(fā)育不足的地區(qū)，業(yè)主想把多出來的稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房租和房價上是癡人說夢，到時候炒房*者就只有干著急的份。所以，這是巨大的隱憂。這也是很多專家學(xué)者說，三四線城市的房產(chǎn)只具備自住的屬性，不具備*屬性的原因。

所以對于有自住需求的純剛需，三四線的房子不僅要買還要抓緊買，因?yàn)樵谶€沒漲之前仍然是上車的好機(jī)會，等地上漲信號來臨的時候，為時已晚。但是對于*炒房客來說，三四線城市的房產(chǎn)*是“燙手的山芋”、“甜蜜的陷阱”，一定要避之遠(yuǎn)矣。更加不可冒高杠桿或者非常規(guī)手段舉債入場，這樣做只會讓自己死的更慘。相反，2018年*炒房客應(yīng)該抓住一切可抓住的機(jī)會抓緊制定逃離計劃，向前景更廣闊可期的北上廣深等一二線城市挺進(jìn)才是明智之舉。

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文章轉(zhuǎn)載于樓市新談百家號

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