2018年無疑是對房價看法的分化之年。經(jīng)過一年多*的調(diào)控，一線城市基本停漲并略有下跌，無線城市則在今年迎來大漲。接下來一兩年，房價會怎么走呢?一線城市會不會蓄勢爆發(fā)，無線城市是繼續(xù)上漲，還是成強櫓之末?4月22日下午，任志強作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇”，并作了一場精彩的演講。任志強依舊是看多派，并且指出未來中國房價上漲的動力。

一季度房價暴漲

我們可以看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅*的一年。

利用70個大中城市或者100個城市的指數(shù)，看來房價是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅*的一個季度。

現(xiàn)在是“抄底”機會

我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢?他們公司基本上是沒錢的，這個*增速是2008年以來增速*的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。

為什么我們譚總請大家來開這個會?就是這個基金有了一個*的機會，可以便宜收購。因為開發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎?去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。

所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內(nèi)沒機會，這是一個很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

所以*開始我說，*會持續(xù)下降，就是因為沒錢了，如果還保持百分之十幾的高位*增長的話，可能還會持續(xù)一段時間，現(xiàn)在看來要想維持一個高速的增長，已經(jīng)有困難了。

東北、西部地區(qū)不能碰

分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的*增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個*領域，所以這個支撐效果還是有的。

但是中部、西部的銷售是什么呢?銷售是高速增長，西部和東北地區(qū)。前面我們看到*是負的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區(qū)，*增長快速地區(qū)是負增長銷售，負的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導致相當一部分回收的*沒有進入到開發(fā)商的*盤子里，而是跑到了銀行的兜里面。現(xiàn)在差別不大。

調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣

另外一個實際問題，比如產(chǎn)品與價格，我們現(xiàn)在看到市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什么程度呢?就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是*的電梯，又是*的門窗，二期的價格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成*破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。

總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價，怎么辦?

越出政策的地方房價越漲

我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以后很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策干嗎?他傻呀?

在座的這些人，我開譚總召開的會，每次都問我，到哪買房子?我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著，是吧?如果那個葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走。現(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

為什么?因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，*房，共有產(chǎn)權(quán)房，*把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價呢?沒供應了，你看的是下來了，過兩年怎么辦?總得有人想結(jié)婚生孩子吧?怎么辦呢?所以這是一個很矛盾的問題。

供給面在扭曲

價格是來自于什么?來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應該叫做，地價是房價的地板價，就是*格了。我把地價加上一個建安，稅費，各種成本加進去以后，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。

天花板價在哪?天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現(xiàn)在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎?

所以形成的結(jié)果是，房價繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當供給面扭曲的時候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準讓我說漲價，我也沒說漲價，我說政府可能要求我們漲價，不是我說的。

所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房價倒掛。倒掛是什么意思?二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么?說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。

政策變相鼓勵“炒房”

所以政府的政策說悖論，就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點吧?不貴太多也得比二手房的價格高點吧?反正這兩個里頭有一個傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢?這就是一個問題。

*的問題在哪呢?*的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規(guī)定嗎?你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價格、市場決定資源配置?我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時候，政府這幾條可能就有問題了。

比如說為什么要搖號?搖號就是供不應求，100套房子有3個人買用搖號嗎?搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個號，我一看，一個公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號，占名額。這說明什么?說明是政府在幫你。

我們*近*院、*檢察院、國務院連續(xù)發(fā)了好幾個文章，叫做保護產(chǎn)權(quán)，保護私有產(chǎn)權(quán)，保護什么，保護企業(yè)家，說了一大堆。這個房子是開發(fā)商建的還是政府建的?要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號?你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎?那你這個違反了國務院的規(guī)定，也違反了政府*院、*檢察院的規(guī)定。

改善需求十分強勁

他們忘了一個事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，從眼前看，相當一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進城的問題。

大家都知道，中央提出一個，叫建立中國的長效機制，住房的綜合住房制。現(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。

所以地方政府的財政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進城問題。

對于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個主要矛盾，一個是沒有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。

老齡化越來越嚴重，英國怎么解決的?政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個錢。雖然我們有一些補貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。

還有一個問題就是，80%以上的房子沒有衛(wèi)生間，你們覺得上海的房子好嗎?上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛(wèi)生間。沒有衛(wèi)生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個廁所，廁所和衛(wèi)生間是兩個概念，衛(wèi)生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個衛(wèi)生間，你只能解決一半的衛(wèi)生問題，另外一半的衛(wèi)生問題解決不了。

重點城市人口流入加快

在城市發(fā)展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非常快的。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是*增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非常快的，廈門達到了7.5年均，年均7.5，這不得了。

去年發(fā)生一個變化，為了吸引*人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少補貼，他也得有房子，沒房子總不行吧?所以這個城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。

如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強國，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進城就美好生活了?我看譚總剛才那個標題，叫做追求美好生活，那你得讓農(nóng)民進城，這不是你沒解決嗎?

還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化

我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計算的話，我們*少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢?去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個速度可能就很難達到。

我們仇保興原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)  在的戶均已經(jīng)達到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話*少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。

文章轉(zhuǎn)載于騰訊新聞

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