大歐先生

首先，兩者終了之日不同。前者的終了之日依賴于主合同債的屆滿期。因主合同債的屆滿期已經合同約定，所以房地產抵押期限是確定的。后者的終了之日依附于主合同債的消滅。因主合同債的消滅之日往往與合同約定的債的履行期限不符，所以房地產抵押權的期限是不確定的。

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回憶是傷

法院在執(zhí)行過程中，往往遇到這樣的情況，同一債務人有多個債權人時，其中有一個債權人對債務人的房產享有抵押權，并在房管部門辦理了抵押登記，并約定了抵押期限，而在房產部門登記的抵押期限屆滿后，其他債權人申請法院對債務人的同一房產進行了查封。那么，遇到這樣的問題，抵押期限屆滿后抵押權人對債務人的房產是否享有優(yōu)先受償權？ 　　有觀點認為抵押期限也就是抵押權的行使期間，期滿則視為抵押權滅失，也即喪失拍賣房屋后的優(yōu)先受償權。筆者認為，該期限不能影響抵押權的存續(xù)。《物權法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。對于約定抵押權期限或房產部門登記的抵押權期限是否影響抵押權的存續(xù)未作明文規(guī)定。原因在于：，抵押權屬于擔保物權，依據物權法定原則，抵押權的設立、變更和消滅均須由法律規(guī)定，任何人包括當事人不得任意為之。因《物權法》并未規(guī)定抵押權可以因當事人約定或登記部門強制登記的抵押期間而消滅，故應當認為對抵押權的存續(xù)不具有法律約束力。第二，在擔保實踐中，擔保期間的設立不利于債權的保護，而且加大了擔保成本。如果承認擔保期間，尤其是登記機關登記的擔保期間，將致使債權得不到有效的擔保。由于有登記機關的強制性登記的擔保期間，債權人、擔保人就必須每隔一段時間辦理續(xù)登。續(xù)登又需要交納登記費用，甚至需要重新進行抵押財產的評估，支付評估費，擔保成本顯著加大，長此以往，將不利于擔保市場的發(fā)展，也進一步導致債權風險的增加?；谏鲜隼碛珊鸵罁稉７ㄋ痉ń忉尅返谑l款規(guī)定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續(xù)不具有法律約束力?！倍摋l規(guī)定與《物權法》的規(guī)定并不沖突，因此，房管部門約定的抵押期限在主債權的訴訟時效內并不影響債權人抵押權的實現。

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薄荷加冰i

《物權法》百七十九條　為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。
抵押權期限是抵押權的有效期限，在該期限內行使抵押權可產生優(yōu)先就抵押物變現所得受償的法律后果。根據《物權法》的相關規(guī)定，抵押權人在主債權訴訟時效屆滿后兩年內行使抵押權均可實現優(yōu)先受償的法律后果。
抵押期限是行政登記機關強行規(guī)定的期限，等同于主債務的履行期限。該期限是行政機關強制要求的，不能消滅抵押權。

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