*近樓市不消停，這次躁動是因為房企償債高峰期來了。央媽都點名說了，部分房企負債率較高，償債壓力較大。房企沒錢還債了房價下降是否已成定局呢？下面我們一起來看看吧。

一、房地產(chǎn)具有很強的金融屬性，首先就表現(xiàn)在負債率上。

房地產(chǎn)的負債率一直很高，僅次于銀行和非銀金融，位居第三位。去年有136家上市房企的平均負債率達到79。1%。到了今年一季度末，比去年還高上一點點，上升到了79。42%，這是2004年以來*。這個負債率有這么恐怖嗎？對比一下，你就明白了。

比如，今年一季度末，萬科的負債達到了10289。27億元。而各省會*季度的GDP總量*——廣州，是4954。02億元。也就是說，萬科的負債是廣州一個季度GDP的兩倍還要多。相當于廣州人民工作半年才能還上萬科的債，這樣負債的房企還有好多。

二、現(xiàn)在房企很尷尬，本來可以慢慢*還。

可房企自身的高負債性，導致過去幾年欠了很多錢，還錢的日子近了。這要從2014年底說起，那個時候央媽放寬了貨幣政策。2015年第三季度至2016年第三季度，各個房企公司開始發(fā)債，以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。也就是說，從現(xiàn)在開始到2021年，債券陸續(xù)到期，房企要還錢了，那到底要還多少呢？這個數(shù)字有點嚇人。

舉個例子，光2016年這一年，房企發(fā)行債券總量就有8316億元。今年，房企到期債券有1528。15億元，2021年到期債券有6325。14億元。這還沒完，2017年，受內(nèi)地發(fā)債收緊的影響，房企又發(fā)了很多海外債券。如今，2018年海外債券到期償還規(guī)模為427。88億元，2019年規(guī)模為1225。96億元。房企現(xiàn)在忙著找新的融資，拿新錢還舊賬。融資渠道一般分為兩種：體內(nèi)融資和體外融資。說簡單點，賣房子的錢給企業(yè)花了就算體內(nèi)融資，剩下的，像發(fā)債，銀行貸款，國外資本等就是體外融資。體外融資，已經(jīng)很不樂觀了。

現(xiàn)在，貨幣偏緊，6月末，M2同比增速為8。0％，創(chuàng)下歷史新低了。房企從銀行獲得貸款的難度已經(jīng)越來越大，部分銀行，只借給排名前20的開發(fā)商，房企拿到的貸款比以前下降了不少。

今年上半年，利用外資比例也下降了73。1%，銀行這塊基本被堵死，國內(nèi)外都行不通了。房企發(fā)債也很困難，看下面的表格，已經(jīng)有好多的房企中止了發(fā)債。一句話：房企融資空間已經(jīng)很小了，拿不到錢還債，很多房企都堅持不住了，上市房企中弘股份、恒盛地產(chǎn)在今年爆發(fā)了債務違約。華夏幸福遭到上交所18連問，緊接著天房集團的債務違約風險被踢爆。

三、那房企會不會降價賣房子，剛需族的春天是不是到了？

小編看來，就算房企債務很多，房價依然不會下跌，甚至還會繼續(xù)上漲。因為房企需要快速回籠*，保障有現(xiàn)金流，來彌補到期的債務。房企能不能挺住，就看房企能不能平衡好*回流速度和還債時間的關系。對大型房企來說，本身處理*運轉(zhuǎn)能力就強，加上銀行貸款對大型房企還寬容些，問題不大。下半年的雷主要會集中在中小房企，自身規(guī)模小，融資能力差，還不上錢的概率會更大?？赡軙瓉硪徊▊鶆者`約潮，很多房子也會陸陸續(xù)續(xù)的爛尾。敲個黑板，盡量別碰房企債券，買房要小心那些尚未交付的會爛尾。別被坑了，付款不要全款，尤其是期房，走銀行按揭能降低風險。

不要貪圖便宜，先別比較價格，對比開發(fā)商背景，品牌知名度越大的越好。（文章來源：融360網(wǎng)）

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