現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)大半年過(guò)去了，除個(gè)別地方下跌幅度較大外，很多地方的房?jī)r(jià)降幅非常有限。

那么問(wèn)題來(lái)了？中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么上漲的時(shí)候很瘋狂，但是下跌的時(shí)候總是像「擠牙膏」。除了政府「保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定」的政策初衷外，還有哪些原因呢？

中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦*近提到一個(gè)概念，個(gè)人覺(jué)得準(zhǔn)確的回答了上述問(wèn)題，他說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在「剛性泡沫」。

剛性泡沫是什么？

剛性泡沫指的是受到政策等非經(jīng)濟(jì)因素支撐的經(jīng)濟(jì)泡沫。按照劉世錦的說(shuō)法，中國(guó)的高房?jī)r(jià)是由供給彈性不夠?qū)е?，即使貨幣政策收緊，房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。

更通俗的講，由于土地完全控制在地方政府手里，絕大多數(shù)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)都是不足的，尤其是北上廣深一線城市，這就導(dǎo)致購(gòu)房者不相信房?jī)r(jià)會(huì)跌。

幾年前，很多人都在探討中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，不管是按照房?jī)r(jià)收入比還是房貸收入比，抑或是與中國(guó)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)膰?guó)家比，*得出一個(gè)結(jié)論，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)太高了。

但奇怪的是，關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)界沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，如果沒(méi)泡沫，為什么大家都怨聲載道？如果有，為什么這幾年都沒(méi)有破呢？

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組*近發(fā)布的報(bào)告顯示，今年5月北京房?jī)r(jià)中位數(shù)為61856元/平方米，上海為54458元/平方米，深圳為50523元/平方米，廈門為37667元/平方米。

看一下這個(gè)數(shù)據(jù)，肯定會(huì)有人感嘆中國(guó)的房?jī)r(jià)太高了，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果不限購(gòu)仍然會(huì)有人前赴后繼的進(jìn)入發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)。

之前有個(gè)朋友說(shuō)的很明白，假設(shè)現(xiàn)在北京平均房?jī)r(jià)10萬(wàn)元，但是幾年后能上漲到15萬(wàn)、20萬(wàn)一平米或更高，肯定有人借錢也會(huì)買房。

現(xiàn)在還無(wú)法判斷北京房?jī)r(jià)能否一定上漲到20萬(wàn)一平米，但至少?gòu)那皫啄甑淖邉?shì)來(lái)看，北京這些大城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，過(guò)程中也有偶爾的下跌，但后來(lái)上漲總是一波比一波兇猛。

劉世錦說(shuō)：「一線城市房?jī)r(jià)的飆升顯然超過(guò)了可以解釋的合理水平，甚至打破了人們常識(shí)。有的研究者指出，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了日本當(dāng)年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的水平?！?/p>

但這并不意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫一定能破！

劉世錦分析稱，日本實(shí)行土地私有制，供給有較大彈性，房?jī)r(jià)泡沫主要是由過(guò)量貨幣催生的，貨幣政策收緊后，泡沫便破滅了。

中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫也有貨幣過(guò)量供給的因素，但更多地可能是由供給彈性不夠所引致。即使貨幣政策收緊，房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，從而形成特定的剛性泡沫現(xiàn)象。

所以，要打破這個(gè)剛性泡沫就需要增加土地供應(yīng)，如果政府承諾每年提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)，可能就沒(méi)有人覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期弱了，買的人就會(huì)少，尤其是*的人。

這幾年全國(guó)房?jī)r(jià)都在上漲，但重慶的房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)定，沒(méi)有房?jī)r(jià)暴漲，沒(méi)拍天價(jià)地王，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增速排名前列。

除了政府的調(diào)控外，很重要的一個(gè)原因是足量土地供應(yīng)，政府提前布局國(guó)有控股集團(tuán)土地儲(chǔ)備，把握土地入市節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)情況差別化投放。

有人做了個(gè)調(diào)查，2004年以前，京滬的土地供應(yīng)并不比重慶低。但是2005年后，京滬兩地土地供應(yīng)只有773.87萬(wàn)平方米、754.32萬(wàn)平方米，僅是重慶1385.4萬(wàn)平方米的一半左右。

另外，2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等，這些城市房?jī)r(jià)顯然都是上一輪房?jī)r(jià)上漲的非常厲害的城市。

剛性泡沫導(dǎo)致房?jī)r(jià)只漲不跌

其實(shí)去年全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，上海交通大學(xué)*金融學(xué)院副院長(zhǎng)朱寧教授就說(shuō)過(guò)，無(wú)論從房?jī)r(jià)的*水平，還是房?jī)r(jià)對(duì)收租的比例、房?jī)r(jià)和工資的比例，中國(guó)都比國(guó)外高出不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

不斷強(qiáng)化的預(yù)期導(dǎo)致大家越來(lái)越覺(jué)得房地產(chǎn)可能有泡沫，但這個(gè)泡沫是一個(gè)「剛性泡沫」，似乎是政府擔(dān)保下永遠(yuǎn)不會(huì)破滅的泡沫。

剛性泡沫的形成有兩個(gè)重要的原因：*，價(jià)格上漲是因?yàn)橥稒C(jī)者不斷買入，因?yàn)橥稒C(jī)者相信價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲；第二，泡沫形成了必要的條件，使參與泡沫的*者往往不認(rèn)為自己身處泡沫之中。

比如現(xiàn)在政府說(shuō)要保證消化房地產(chǎn)庫(kù)存，如果按照正常的邏輯，就意味著開(kāi)放商要趕緊把手里的房子賣出去，市場(chǎng)上的房子就多了，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。

剛性泡沫的存在讓很多人認(rèn)為這是政府要進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)預(yù)期無(wú)疑對(duì)于很多*者的行為產(chǎn)生了潛移默化的影響。

又比如，買房子初了自住需求，有些人是奔著*去的，但不管怎樣，風(fēng)險(xiǎn)要自己承擔(dān)，但很多人覺(jué)得國(guó)家說(shuō)了房地產(chǎn)是戰(zhàn)略支柱性產(chǎn)業(yè)，要保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)為什么會(huì)不漲呢？

有時(shí)候，上面的想法可能是不正確的，但如果社會(huì)上絕大多數(shù)人都這么想，那房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，沒(méi)有人覺(jué)得自己的想法是錯(cuò)的，因?yàn)樯磉叺娜硕际沁@種看法。

再用股市舉個(gè)例子，2015年很多散戶認(rèn)為雖然自己不懂*不懂股市，但《人民日?qǐng)?bào)》說(shuō)了4000點(diǎn)才是牛市新起點(diǎn)，于是很多人根本不用做功課，就進(jìn)入股市，只要去買，政府一定會(huì)讓股市上漲。

所以，政府對(duì)于很多*領(lǐng)域提供的擔(dān)保不經(jīng)意間扭曲了*者的偏好，扭曲了*者的行為，*導(dǎo)致市場(chǎng)里剛性泡沫的形成。

本文轉(zhuǎn)自雪球網(wǎng)

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