2018年上半年房地產(chǎn)市場回顧

一、市場整體態(tài)勢

從2017年12月起到2018年6月底， 全國城市房價總體上與2016年、2017年上半年相比，上漲幅度較小。但與2016年、2017年上半年有所不同的是，全國城市房價大部分都有上漲。從局部地區(qū)、部分時段來看，房價有上漲較快、較高的現(xiàn)象如西安（樓盤）、大連（樓盤）。與2016年、2017年上半年相比，2018年上半年有少數(shù)城市房價出現(xiàn)小幅下滑趨勢如上海（樓盤）下跌2.01%，北京（樓盤）止跌小漲3.81%。從數(shù)據(jù)總體來看，2018年上半年一線城市房價整體較為穩(wěn)定，二三四線城市整體上漲，并出現(xiàn)部分城市房價快速上漲的現(xiàn)象如西安漲幅達31.23%。

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值得關(guān)注的是，在2018年上半年房價較快上漲的城市中，除了二線城市之外，還有大部分屬于三四線城市。其中如如西安、青島（樓盤）、重慶（樓盤）、三亞（樓盤）等，這些城市的生態(tài)、旅游等市場前景被普遍看好，被歸入熱點城市、明星城市、網(wǎng)紅城市類。還有如大連、太原（樓盤）、貴陽、西雙版納等城市，這些城市的前期房價基數(shù)相比與同等條件城市較低，且房價長期停滯，被歸為房價低估城市。此外，如咸陽（樓盤），綿陽（樓盤）、眉山（樓盤）、南充（樓盤）、煙臺（樓盤）等城市，這類城市受到熱點城市、明星城市、網(wǎng)紅城市房價上漲的影響。

二、重點城市房價

總體上相比于2016年、2017年上半年，2018年上半年重點城市中的一線城市的房價漲幅較小，但二線城市中仍有部分城市房價年度漲幅高于2016年、2017年。如西安、成都5月份分別同比上漲88.98%與50.05%。此外，青島的房價也相對上漲較快。

三、原因分析

2018年起始，國際經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較以往不同的新趨勢，市場不確定因素增加。國際貿(mào)易環(huán)境的較大變化，客觀上將會促使中國繼續(xù)采取穩(wěn)健中性的房地產(chǎn)政策，以避免貿(mào)易、匯率等間接因素誘發(fā)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生系統(tǒng)性風險?，F(xiàn)階段的中國，一方面對內(nèi)的供給側(cè)改革，提升經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，促進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化等。這些都將間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進而影響房地產(chǎn)市場、價格；另一方面，對外堅定擴大、深化開放，將會使得市場更加自由、競爭、多樣。這都將從戰(zhàn)略上、長遠上對我國未來房地產(chǎn)市場、行業(yè)以及企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。因此，城市房價長期的不確定性會增加，上漲或下降取決于這些不確定因素*終產(chǎn)生的影響。另外，雖然從*融通角度看，住房信貸市場從2015年以來持續(xù)趨緊，但從房貸利率歷史上看，當下的房貸利率的確是處于正常范圍內(nèi)：既不過緊也未過松。但商品房市場的融資成本卻在逐步加大。房地產(chǎn)企業(yè)也逐步分化，走向海外市場的企業(yè)也逐年增多。

當下國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策的創(chuàng)新性，體現(xiàn)在側(cè)重于對租房市場金融支持的力度上。從市場本身數(shù)據(jù)來看，2018年上半年采用搖號購房政策控制房價的城市增多。2017年上海、南京（樓盤）、長沙（樓盤）、成都4個城市出臺了購房搖號政策，部分城市搖號購房政策對剛需家庭做了傾斜。2018年上半年增加了武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、西安、深圳（樓盤）4個城市。

未來住房市場*將逐步轉(zhuǎn)移到租房市場，我們將其稱之為住房供給側(cè)，也將會影響房產(chǎn)價格。相關(guān)重要文件有：（1）2018年4月24日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)布的《關(guān)于推進住房*資產(chǎn)*化相關(guān)工作的通知》。該通知中提出加快培育和發(fā)展住房*市場特別是長期*，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房*企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房*資產(chǎn)*化產(chǎn)品；（2）2018年5月28日，中國銀行(601988，股吧)保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險*參與長租市場有關(guān)事項的通知》。該通知對保險*進入長租市場劃定了一系列標準，并指出保險資產(chǎn)管理機構(gòu)可以通過債權(quán)*計劃、**計劃、保險私募基金等**長期*住房項目。并提供相應的綠色通道，優(yōu)先受理服務。對*市場的政策支持突破了以往只關(guān)注于通過限購政策來調(diào)控房價的政策思路。我們認為或許還應從限購轉(zhuǎn)向多方限賣來針對性的調(diào)控局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱的問題。同時在關(guān)注供求的同時重視住房質(zhì)量。

中國經(jīng)濟社會的發(fā)展已經(jīng)進入了高質(zhì)量發(fā)展階段，城市化進程、城市經(jīng)濟的發(fā)展更是如此。中國已經(jīng)進入追求城市品質(zhì)發(fā)展的新發(fā)展階段，城市居民對住宅的要求也日益提升，真正的剛需對市場的要求是多樣化的。此外，城市間的競爭也從財力、物力轉(zhuǎn)移到人力的競爭，城市人才爭奪力度加大。而中國特色的戶籍制度天然與人才流動不可避免的關(guān)聯(lián)在一起。除去一線城市，2018年上半年戶籍門檻的迅速降低或取消，也對原有住房價格形成機制產(chǎn)生較大影響。（來源：騰訊財經(jīng)）

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