繼西安“一房難求”之后，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。

而由此引發(fā)的開發(fā)商捂盤惜售等行為逐漸增多，不僅如此，還發(fā)生了很多亂象。之前成都、西安的夸張就不說了，的如杭州，搖號(hào)凍資1700萬……

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津的人才引入政策，似乎正在醞釀著房價(jià)走俏的趨勢。

這逼得主管部門沒法坐住。此前，在約談了成都、太原后僅僅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

成都等地調(diào)控被迫持續(xù)加碼，市場預(yù)計(jì)，更密集的調(diào)控潮正在路上。

調(diào)控是逼不得已，深化、繼續(xù)調(diào)控甚至可以說是被迫，因?yàn)槭袌鎏偪瘛６鵀楹巫叩浇裉?？一定是有原因的，來時(shí)的路值得思考。

今天，杠桿游戲就從幾個(gè)維度去復(fù)盤一下，庫存告急是是怎么一步步形成的。

1、住宅用地出讓和成交面積近幾年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依舊雙雙不如近7年的第二供地高峰年2012，更別說峰時(shí)。首先，杠桿游戲想帶各位桿友看一下，近些年的宅地出讓和成交情況。

為什么要關(guān)心土地市場？道理很簡單，有多少宅地供應(yīng)，決定未來市場預(yù)期；具體成交多少宅地，決定未來真實(shí)住宅供應(yīng)。

而這兩點(diǎn)，對于開發(fā)商來說就是房價(jià)大概怎么定，未來怎么拿地？譬如拿還是不拿，拿更少還是拿更多？

對于購房者、*者來說就是，房價(jià)到底是漲還是跌？

2、住宅施工面積2014年后至少也經(jīng)歷了2年下滑。供了多少地、實(shí)際成交了多少，*終都會(huì)反映到施工面積上。

既然在增長，我國是期房銷售為主，那么表面看，總的市場供應(yīng)，按說還是該略有增長。情況卻是緊俏，問題出在哪兒？

1.此前去庫存、降息降準(zhǔn)、政策鼓勵(lì)，導(dǎo)致剛需、*購房都增長很快；

2.結(jié)構(gòu)性問題，總的施工面積不代表具體某個(gè)城市、區(qū)域。比如我國主要熱點(diǎn)城市，這些年無論供地還是施工面積看，供給一直是比較緊張的。

3.加上調(diào)控、限價(jià)因素、人才房票，二手房、新房價(jià)格套利空間出現(xiàn)，這逼著人*房子。都覺得買到新房如同股市打新，買到就是賺到……

所以，新房限價(jià)是不是還有必要？還原真實(shí)市場價(jià)格、杜絕簡單博傻式的套利。根據(jù)實(shí)際情況制定新的調(diào)控策略，把長效機(jī)制搞更好，是不是更利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定？

3、減少的住房施工面積還去了哪兒？如上文第二部分所述，杠桿游戲簡單分析了為何出現(xiàn)至少連續(xù)2年的，住宅施工面積下滑。

2011年時(shí)，我們非常注重保障房的建設(shè)，特別是公租房。那個(gè)時(shí)候我們確定了2條腿走路，一條市場，也就是多供地土地。如上文部分?jǐn)?shù)據(jù)顯示和分析的，當(dāng)時(shí)宅地供應(yīng)增加非常明顯。

小結(jié)：也正是因?yàn)檎毓?yīng)、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)這些年的變化，以及此前去庫存、降息降準(zhǔn)等一系列政策作用下，樓市走到了今天——部分城市庫存告急、供不應(yīng)求……（文章來源于騰訊新聞）

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