2018年無疑是對(duì)房價(jià)看法的分化之年。經(jīng)過一年多的調(diào)控，一線城市基本停漲并略有下跌，無線城市則在今年迎來大漲。接下來一兩年，房價(jià)會(huì)怎么走呢？一線城市會(huì)不會(huì)蓄勢爆發(fā)，無線城市是繼續(xù)上漲，還是成強(qiáng)櫓之末？4月22日下午，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”，并作了一場精彩的演講。任志強(qiáng)依舊是看多派，并且指出未來中國房價(jià)上漲的動(dòng)力。

一季度房價(jià)暴漲

我們可以看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價(jià)歷史上漲幅的一年。

利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來房價(jià)是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房價(jià)漲幅的一個(gè)季度。

現(xiàn)在是“抄底”機(jī)會(huì)

我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個(gè)*增速是2008年以來增速的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。

為什么我們譚總請(qǐng)大家來開這個(gè)會(huì)？就是這個(gè)基金有了一個(gè)的機(jī)會(huì)，可以便宜收購。因?yàn)殚_發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎？去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。

所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因?yàn)閲鴥?nèi)沒機(jī)會(huì)，這是一個(gè)很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

所以*開始我說，*會(huì)持續(xù)下降，就是因?yàn)闆]錢了，如果還保持百分之十幾的高位*增長的話，可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在看來要想維持一個(gè)高速的增長，已經(jīng)有困難了。

東北、西部地區(qū)不能碰

分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的*增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)*領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。

但是中部、西部的銷售是什么呢？銷售是高速增長，西部和東北地區(qū)。前面我們看到*是負(fù)的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區(qū)，*增長快速地區(qū)是負(fù)增長銷售，負(fù)的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導(dǎo)致相當(dāng)一部分回收的*沒有進(jìn)入到開發(fā)商的*盤子里，而是跑到了銀行的兜里面。現(xiàn)在差別不大。

70家上市公司拍賣股票

今年一季度我們可以看一些數(shù)據(jù)，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個(gè)季度少1萬個(gè)億，開發(fā)商手里的錢很緊。

更嚴(yán)重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進(jìn)行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴(yán)重的不足。

有人說，4月25日開始降息，銀行準(zhǔn)備降準(zhǔn)，這是個(gè)信號(hào)，但是這個(gè)信號(hào)會(huì)到什么時(shí)候不知道。到目前為止，1.3萬億里頭有9000億是銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整的錢，對(duì)社會(huì)只有4000億，但主要用于中小企業(yè)貸款，而且命令禁止流向房地產(chǎn)。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個(gè)差距是很大的。

調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣

另外一個(gè)實(shí)際問題，比如產(chǎn)品與價(jià)格，我們現(xiàn)在看到市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個(gè)破房子破到什么程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是的電梯，又是的門窗，二期的價(jià)格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成*破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。

總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個(gè)很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價(jià)格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價(jià)，怎么辦？

很多企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模，但是擴(kuò)大規(guī)模和利潤之間產(chǎn)生矛盾，因?yàn)槟阆霐U(kuò)大規(guī)模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價(jià)，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領(lǐng)頭的這些企業(yè)，實(shí)際上整體銷售價(jià)格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是只能賣破房子，賣低價(jià)，擴(kuò)大規(guī)模，但是利潤達(dá)不到那么高。所以規(guī)模和利潤之間的矛盾，這是很多人難以理解的。

只租不售誕生“灰色空間”

另外一個(gè)，土地招標(biāo)的時(shí)候，好多加入固定性住房了，你投標(biāo)還是不投標(biāo)？要是投標(biāo)了房子只能租不能賣，壞了。前天開會(huì)我問一個(gè)人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。

他是一個(gè)月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個(gè)很遠(yuǎn)的地方，那也就是平均一個(gè)月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個(gè)很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個(gè)房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。

用市場化手段提供住房

房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產(chǎn)權(quán)房和其他的房子，把商業(yè)房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個(gè)市場是要還是不要？挺麻煩。

*重要的是，這個(gè)房子是住的，但是不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。什么意思呢？你要想限制*性住房，*性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去租，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么*房？我自己租不就完了？所以*房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。

這里就出了一個(gè)麻煩，不是我們要宣傳，而我們實(shí)際造成的結(jié)果就市場*需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。

我們剛才叫什么總我也不知道，講的氪空間。這個(gè)氪空間什么意思呢？他就說大企業(yè)都得租我的辦公室，都得有流動(dòng)，那我們?nèi)俗夥孔邮遣皇且驳糜辛鲃?dòng)呢？他們這個(gè)氪空間解決的是臨時(shí)辦公和流動(dòng)性辦公問題。我就想到一個(gè)問題，臨時(shí)辦公和流動(dòng)性辦公的這些人是不是也是流動(dòng)性住呢？

比如說媒體人，比如說演員，比如說地產(chǎn)商，他總得來回跑，來回跑的時(shí)候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個(gè)項(xiàng)目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個(gè)六七年什么也沒剩下好？非常簡單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動(dòng)空間是一個(gè)道理，你那個(gè)流動(dòng)空間就是炒空間，這個(gè)邏輯是一樣的。

越出政策的地方房價(jià)越漲

我們的媒體在所有的宣傳活動(dòng)中把這個(gè)意思都搞錯(cuò)了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房價(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房價(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？

在座的這些人，我開譚總召開的會(huì)，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

為什么？因?yàn)槲覀兂雠_(tái)的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個(gè)那個(gè)，一大堆，保障房，*房，共有產(chǎn)權(quán)房，把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會(huì)不漲價(jià)呢？沒供應(yīng)了，你看的是下來了，過兩年怎么辦？總得有人想結(jié)婚生孩子吧？怎么辦呢？所以這是一個(gè)很矛盾的問題。

供給面在扭曲

價(jià)格是來自于什么？來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。有人說地價(jià)漲了房價(jià)就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價(jià)是房價(jià)的地板價(jià)，就是價(jià)格了。我把地價(jià)加上一個(gè)建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣得不賠錢的價(jià)，叫地板價(jià)。

天花板價(jià)在哪？天花板價(jià)在顧客身上，一個(gè)人買，可能加點(diǎn)利潤就算了，10個(gè)人買我就得往上加價(jià)，這個(gè)價(jià)叫天花板價(jià)。現(xiàn)在這個(gè)天花板價(jià)讓政府按住了，政府把天花板價(jià)打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價(jià)打到地板上，這個(gè)供給面不就扭曲了嗎？

所以形成的結(jié)果是，房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價(jià)都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時(shí)候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說漲價(jià)，我也沒說漲價(jià)，我說政府可能要求我們漲價(jià)，不是我說的。

所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房價(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價(jià)，那你還不去炒。

政策變相鼓勵(lì)“炒房”

所以政府的政策說悖論，就是因?yàn)樗诠膭?lì)大家炒房，這是一個(gè)很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價(jià)，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧？不貴太多也得比二手房的價(jià)格高點(diǎn)吧？反正這兩個(gè)里頭有一個(gè)傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢？這就是一個(gè)問題。

的問題在哪呢？的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價(jià)格，那政府決定價(jià)格不是違反十九大規(guī)定嗎？你們看看十八屆三中全會(huì)和十九大里頭，是不是說市場決定價(jià)格、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時(shí)候，政府這幾條可能就有問題了。

比如說為什么要搖號(hào)？搖號(hào)就是供不應(yīng)求，100套房子有3個(gè)人買用搖號(hào)嗎？搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個(gè)號(hào)，我一看，一個(gè)公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號(hào)，占名額。這說明什么？說明是政府在幫你。

我們*近院、檢察院、國務(wù)院連續(xù)發(fā)了好幾個(gè)文章，叫做保護(hù)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，保護(hù)什么，保護(hù)企業(yè)家，說了一大堆。這個(gè)房子是開發(fā)商建的還是政府建的？要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號(hào)？你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎？那你這個(gè)違反了國務(wù)院的規(guī)定，也違反了政府院、檢察院的規(guī)定。

中央與地方的博弈

這就是出現(xiàn)了很多很多問題，造成了結(jié)果很不好。結(jié)果不好到哪了呢？我*近去了很多地區(qū)，地方官員都問我，怎么想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎么都這么想？

我們看看*早，比較早的大家聽的，90、70，這個(gè)調(diào)控政策針對(duì)誰的呢？針對(duì)開發(fā)商的。所以開發(fā)商和政府斗爭，把90、70的戶型改來改去，然后把戶型，廁所、衛(wèi)生間的空間，陽臺(tái)都調(diào)來調(diào)去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個(gè)小二層，偷面積，這是開發(fā)商和政府的政策斗爭。第二步就變成老百姓(74.520, -0.06, -0.08%)離婚了，那就是消費(fèi)者開始跟政策進(jìn)行斗爭。

現(xiàn)在就是地方政府開始跟政府進(jìn)行斗爭。地方政府本來是市場監(jiān)管者，監(jiān)管者現(xiàn)在有一個(gè)問題了，我問幾個(gè)房管局局長，那天我去干什么了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個(gè)重要的就是我的任務(wù)是不能讓市長和書記被請(qǐng)去談話。因?yàn)榉績r(jià)漲到一定程度以后，市長書記被約談官兒就當(dāng)不成了，所以這是一個(gè)很重要的問題。

地方政府就得跟政策做斗爭，所以他們就想個(gè)辦法，把市里的房價(jià)和縣里的房價(jià)結(jié)合起來。先是遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)不行就把周邊市管縣的價(jià)格全合進(jìn)來。所以我們看這個(gè)房價(jià)，漲不和漲，那個(gè)數(shù)字已經(jīng)不是一個(gè)真實(shí)數(shù)字了。全國平均房價(jià)漲了，那和70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)完全不是一個(gè)概念，一個(gè)小破干州慘的不行。

為什么？它被列在70個(gè)城市范圍之內(nèi)了，周圍400公里沒有第二個(gè)城市，其實(shí)它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個(gè)什么呢？開發(fā)商、消費(fèi)者和地方政府三方聯(lián)合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發(fā)商，地賣不出去了，所以，這就是一個(gè)很嚴(yán)重的問題。

樓市如何走取決于特朗普

這些政策出臺(tái)，我們認(rèn)為變成悖論就是現(xiàn)在是一個(gè)難題，很多人問我，什么時(shí)候這些政策能夠取消？什么時(shí)候這個(gè)政策能夠解封？前兩天開會(huì)有一個(gè)老總告訴我，就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國的外貿(mào)掉下去了，要讓中國的經(jīng)濟(jì)掉下去了，可能政府就得把這個(gè)后門開開，讓開發(fā)商日子好過點(diǎn)，要不然經(jīng)濟(jì)就掉下去了。

我個(gè)人認(rèn)為，開發(fā)商在和地方政府比財(cái)政支出，如果地方政府的財(cái)政支出能夠挺得住的話，可能他就不會(huì)輕易把這個(gè)事兒掉了。但是中國有句古話，兵馬未動(dòng)，糧草先行。如果地方政府財(cái)政支出遇到了問題的時(shí)候，它對(duì)土地財(cái)政的依賴性就加大，去年土地財(cái)政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收18000多億，然后和建筑業(yè)相關(guān)的，就是除了房地產(chǎn)本身的稅收以外，相關(guān)的費(fèi)用由6000多億。

地方財(cái)政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財(cái)政很難支撐債務(wù)轉(zhuǎn)化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎么樣。一些好的城市仍然在高價(jià)出場土地，但是很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了一些控制，就是土地我剛才說漲價(jià)那么多，所以我們一季度財(cái)政增長了17.8%，GDP才6.8。一季度財(cái)政收入還是不錯(cuò)的，但是地方的財(cái)政收入，很多已經(jīng)開始出了困難，這就是問題。

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