此前討論已久的北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法終于向公眾揭開了神秘面紗。

5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)公開征求意見。該意見進(jìn)一步強(qiáng)化了房子“住”的屬性，其中*引人關(guān)注的內(nèi)容是：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，則由北京市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，又稱為限競(jìng)房項(xiàng)目，其產(chǎn)生可以追溯到2016年9月，但在此之前，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售規(guī)則一直沒(méi)有確定。如今隨著北京下發(fā)《通知》，相關(guān)規(guī)定浮出水面，業(yè)內(nèi)聲音表示，《通知》的發(fā)布既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到*投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

銷售規(guī)則被明確

回望2016年，北京樓市火熱異常。當(dāng)時(shí)為了穩(wěn)定樓市，北京“930新政”出臺(tái)，新政中規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

隨后進(jìn)入2017年，記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京市土地招拍掛市場(chǎng)上開始頻繁出現(xiàn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，然而其銷售規(guī)則始終沒(méi)有公開。

因此，這次《通知》一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)討論。《通知》不僅公布了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售規(guī)則，還提出要把限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目掛鉤。

《通知》規(guī)定，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)*中心，將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而根據(jù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售均價(jià)的限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比不同，將按照以下兩種*進(jìn)行銷售：

如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售；如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%，將市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。

舉例來(lái)說(shuō)，如果某地塊在拍賣時(shí)規(guī)定限均價(jià)為5萬(wàn)元/平米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)*中心將對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。若評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平米，5/5.5×=90.9%，即大于設(shè)定比例85%，該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)元/平米，5/6×=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項(xiàng)目將會(huì)按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣。

為什么是85%的比值？

“上述類似的價(jià)格對(duì)比做法，有助于開發(fā)商真正夯實(shí)基礎(chǔ)，做過(guò)硬的產(chǎn)品，這也有助于共有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上形成一批更為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，防范共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)被架空的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

不過(guò)，值得一提的是，《通知》中規(guī)定的85%的比值在實(shí)施過(guò)程中并非是一成不變的。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的，如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性。

因此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)，85%的比例設(shè)置是有一定的合理性的。但未來(lái)這個(gè)比例是可以變化的，要根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化。

據(jù)記者了解，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售價(jià)格是在土地出讓時(shí)規(guī)定，但從土地出讓到住房上市銷售，即使房企開發(fā)周期較之前有所縮短，可通常還會(huì)有一年左右的時(shí)間，這期間整體的市場(chǎng)環(huán)境尤其是項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，都會(huì)發(fā)生一些變化。如受一些政策規(guī)劃、地鐵規(guī)劃、商場(chǎng)布局等不確定因素的影響，而靈活性的調(diào)整將實(shí)現(xiàn)政策的效果化。

轉(zhuǎn)性是為穩(wěn)定房?jī)r(jià)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，實(shí)際上限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房都屬于保障性商品住房的范疇，都是這兩年政府淡化經(jīng)濟(jì)適用房后的房源創(chuàng)新。那么，此次《通知》明確提出要將限價(jià)房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，所謂何意呢？

記者在采訪中獲悉，這是因?yàn)橄薹績(jī)r(jià)項(xiàng)目的價(jià)格是在土拍時(shí)指定的，難以修改，而隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)達(dá)到了預(yù)售條件，當(dāng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售價(jià)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，便會(huì)存在較大的套利空間。

不僅如此，根據(jù)《通知》，如果周邊市場(chǎng)均價(jià)漲幅較大，其與限價(jià)房的價(jià)格差超過(guò)15%，則限價(jià)房將自動(dòng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，如此一來(lái)政府就可以通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房的形式來(lái)保護(hù)剛需購(gòu)房者在房?jī)r(jià)高企環(huán)境下的居住權(quán)益。反之，如果市場(chǎng)均價(jià)漲幅有限，其與限價(jià)房的價(jià)格差并未超過(guò)15%，這也表明市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，屆時(shí)限價(jià)房將依然屬于商品房，同時(shí)將通過(guò)限售的調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，對(duì)于兩限房(限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的導(dǎo)向在于其積極和共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)接，也不排除會(huì)不斷加大轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)的屬性。當(dāng)然對(duì)于銷售對(duì)象來(lái)說(shuō)，未來(lái)若是轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，那么認(rèn)購(gòu)的群體會(huì)增加，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房套現(xiàn)的可能性是比較小的。

因此，此次《通知》中轉(zhuǎn)性的規(guī)定，很大程度上是為了積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)的改革，所以將來(lái)勢(shì)必會(huì)形成較多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這是大趨勢(shì)。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房天然具有降低房?jī)r(jià)的功能，即其本身就可以通過(guò)不完全產(chǎn)權(quán)的交易，適當(dāng)控制房?jī)r(jià)，所以這次轉(zhuǎn)性的規(guī)定其實(shí)是利好降低房?jī)r(jià)的。

限度保證“住房不炒”

據(jù)記者了解，2017年至今的土地市場(chǎng)中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價(jià)房地塊兩種類型。這也就意味著，未來(lái)這些項(xiàng)目在辦理施工許可時(shí)，要么市場(chǎng)穩(wěn)定，限價(jià)房可以發(fā)揮起真正“限價(jià)”的作用；要么房?jī)r(jià)上漲，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的較低購(gòu)房門檻福利。

趙秀池認(rèn)為，該《通知》增加了共有產(chǎn)權(quán)房的供給，有利于落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房置業(yè)者只需要繳納自己持有比例的房?jī)r(jià)款，卻得到了全部住房的使用權(quán)，這將使置業(yè)者有更多的獲得感。

而且根據(jù)《通知》要求，銷售均價(jià)的限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比的比值低于85%的設(shè)定比例時(shí)，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，北京市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂收購(gòu)協(xié)議，明確各自權(quán)利、義務(wù)，并應(yīng)在購(gòu)房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款。

比值不高于設(shè)定比例的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

從這些信息中看，趙秀池認(rèn)為，對(duì)房企而言，房?jī)r(jià)倒掛比例超過(guò)15%由政府收購(gòu)，10個(gè)月付清房款，將加速房企的*回籠速度；但當(dāng)房?jī)r(jià)倒掛比例低于15%，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目仍然為商品房，5年不許上市，這又將減少住房的流動(dòng)性，將限度地打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

那么，將來(lái)受《通知》影響而需要進(jìn)行轉(zhuǎn)性的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目多嗎？從記者采訪到的信息來(lái)看，可能未來(lái)僅有少量項(xiàng)目將受到影響。

對(duì)此，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)進(jìn)一步表示：“如果按照85%的比例來(lái)計(jì)算，目前已推出的限價(jià)房地塊中應(yīng)該有80%以上的項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)轉(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房，目前的限價(jià)房地塊的價(jià)格與市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)之間的比值，基本上是高于85%的?！保ㄖ袊?guó)產(chǎn)經(jīng)新聞2018.5.11）

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