近日，國務(wù)院通過“中國政府網(wǎng)”公布了的立法計(jì)劃，透露了一個(gè)重大信息：《住房銷售管理?xiàng)l例》、《住房*條例》、《城鎮(zhèn)住房保障條例》(均由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部”起草)被列入2018年的立法計(jì)劃。

值得注意的是：這三個(gè)法規(guī)屬于“行政法規(guī)”，制定行政法規(guī)，是《憲法》和《立法法》賦予國務(wù)院的權(quán)力。這些法規(guī)在國務(wù)院審議后，就可以付諸實(shí)施，不用通過全國人大審議。

那么，上述三大條例將如何影響樓市？我們可以根據(jù)媒體披露的信息，進(jìn)行一些分析。

2017年5月，住建部曾搞出來了一個(gè)《住房*和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》面向社會(huì)征求意見。但在2018年國務(wù)院立法計(jì)劃里，這個(gè)條例被分解成為兩個(gè)條例：《住房銷售管理?xiàng)l例》和《住房*條例》。

為什么要分解？因?yàn)樽》夸N售和*本來就是兩件事。單獨(dú)制定《住房*條例》，顯示了國家住房政策的重大變化：由重視“銷售”到重視“*”。

此外，還有一個(gè)重要原因讓“銷售”和“*”必須分成兩個(gè)條例。我們先來看《住房*和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》的第二條是怎樣寫的： 

國有土地上的住房*和銷售活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

我們都知道，從2017年下半年開始，國家開始大范圍施行一種樓市新政：讓集體土地直接入市，建設(shè)公共*住房。也就是說，未來*住房下面的土地分為兩種：一種是國有土地，一種是集體土地。

而住建部管轄的“住房銷售”，只是國有土地上的房屋的銷售，不包含集體土地(集體土地建設(shè)的房屋，基本上不允許公開銷售)。

正是因?yàn)?住房土地性質(zhì)變得復(fù)雜了，兩個(gè)條例必須分開制定。

上述兩個(gè)條例里，的看點(diǎn)是《住房*條例》。集體土地上建設(shè)的*住房如何出租、如何管理，是重要的看點(diǎn)。此外，怎樣實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，尤其是在優(yōu)質(zhì)公共資源稀缺的情況下如何實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”也是值得關(guān)注的看點(diǎn)。

1、草案正文：國家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房*企業(yè)……支持個(gè)人和單位將住房委托給住房*企業(yè)長期經(jīng)營。

點(diǎn)評(píng)：既然國家鼓勵(lì)個(gè)人把住房委托企業(yè)長期出租，那么還會(huì)出臺(tái)針對(duì)個(gè)人多套房的“累進(jìn)制、懲罰性”的房地產(chǎn)稅嗎？

2、草案正文：出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。

點(diǎn)評(píng)：人均租住面積的多少，關(guān)系到租房人的生活成本、城市競爭力。如果標(biāo)準(zhǔn)太高，中低收入階層壓力很大。

3、草案正文：自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。具體規(guī)模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

點(diǎn)評(píng)：這相當(dāng)于承認(rèn)了“二房東”這個(gè)職業(yè)。

4、草案正文：鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房*合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房*合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。

點(diǎn)評(píng)：是減稅嗎？

至于《住房銷售管理?xiàng)l例》，主要是規(guī)范開發(fā)商、中介的行為，其中會(huì)不會(huì)取消“預(yù)售”，如何界定“捂盤惜售、囤積房源”，值得關(guān)注。

如果全面取消“預(yù)售”，則將帶來兩大影響：

，開發(fā)商財(cái)務(wù)成本提升，助推房價(jià)上漲，

第二，中小開發(fā)商因?yàn)?成本上升，將會(huì)被進(jìn)一步擠出局。

國務(wù)院立法計(jì)劃里提到的第三個(gè)涉及樓市的法規(guī)是《城鎮(zhèn)住房保障條例》(針對(duì)政府建設(shè)的保障性住房)。這個(gè)條例已經(jīng)是四年懷胎了。早在2014年就出臺(tái)了草案征求意見，但由于當(dāng)時(shí)樓市低迷，很多中小城市庫存嚴(yán)重，再讓這些城市加快建設(shè)保障房顯然不合時(shí)宜，所以延遲至今。

如今，保障房的概念也發(fā)生了巨大變化，可出售的比例大幅降低(共有產(chǎn)權(quán)住房除外)。此外，城市之間也出現(xiàn)了巨大的分化，各地情況千差萬別。

比如在2014年版的草案里，有一條非常醒目的規(guī)定： 

承租人連續(xù)*保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售條件的，經(jīng)出租人同意，可以購買承租的保障性住房。

是不是所有的城市都可以做到這一點(diǎn)？它*終能否寫入條例？這恐怕是一個(gè)非常重要的看點(diǎn)!

總之，住房的“*”、“銷售”、“保障”三大條例，將深刻影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，其力度不亞于房地產(chǎn)稅。遺憾的是，市場(chǎng)對(duì)此沒有給予足夠的重視!

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